华泰证券:“庖丁解牛”看房地产投资

时间:2019-10-21 来源:www.bvehk.net

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10月16日,华泰证券发布房地产行业研究报告。

核心观点

今年的房地产面临许多不利因素,但面对逆境,投资仍保持了强劲的弹性。我们尝试分析“丁丁牛王”。根据投资构成,可以分为建设工程,安装工程,设备和工具的购置以及其他费用,这些费用与新建工程的开发,施工和竣工密切相关。在今年收紧融资政策之后,土地市场迅速降温,新建速度放缓。然而,前期建设项目的进展和建设工作的暂停,支持了目前建筑面积的高速增长。随后的房屋公司还是采取了谨慎的态度,建设中心整体转移了。我们认为,短期内土地购置费是房地产投资的主要风险点。建筑工程投资可在短期内保持增长弹性;安装项目将在第四季度或完成后加速。我们估计2019年全年的累计投资可能会下降到9%左右。

房地产开发投资的不同组成部分与发展过程密切相关

房地产开发投资可分为建筑工程,安装工程,设备和工具购置等费用。不同的组件与开发过程密切相关。建设项目投资增速与建筑面积增长趋势基本吻合。由于比例很高,它通常在投资中起主导作用。安装工程与竣工面积的增长率一致,对总投资的影响相对较小,但往往偏离建设工程的趋势。购买设备和工具的影响很小。其他费用主要是土地购置费,由于其所占比例较高,在分析中值得关注,而且经常偏离建设项目的发展趋势。分期付款中包含了土地购买费,这在土地交易价格中有一定的领先优势,但是融资条件对土地费用的支付速度有较大的影响。

什么支持房地产投资的弹性?

2018年,房地产投资完全由土地购置费驱动,建筑和安装项目被投资拖累。截至8月的2019年,征地费的拉动作用虽然有所减弱,但仍处于较高水平,建设工程投资急剧增长成为有力支撑。安装项目进一步拖累了投资。从投资子项目绩效背后的发展联系来看,2018年土地购置费的高增长率源于上一年房屋公司大量购置土地。但是,高调策略的重点是开始施工,预售后继续施工的动力不足,因此建设安装项目的投资面临压力。在2019年初,预售项目的建设开始建设,建设投资加快。年初,商品房销售反弹,政策放松预期刺激了房屋公司抢占土地。因此,土地购置费仍保持一定的弹性。

收紧融资政策后的边际变化

自5月份收紧融资政策以来,住房企业的资金来源有所增加。但是,国内贷款和个人抵押贷款的增长仍然相对强劲,与房地产相关的信贷仍然是银行青睐的优质资产。整顿前土地的整顿导致房地产信托的迅速收缩,住房企业的债务发行也受到了阻碍。对消费贷款的严格审查导致存款和预付款的增长放缓。在发展过程中,紧缩政策后,土地市场迅速降温,新建步伐放缓。但是,前期建设项目和先前的停工项目的建设继续支持当前建筑面积的高速增长。收紧融资政策后,住房企业对销售收益的依赖性加深,销售量增加。同时,销量保持稳定水平。

后续活动将如何发展?

就资金来源而言,短期内销售还款可能保持稳定,银行贷款将继续合作,债券和非标融资将进一步减少,整体资金将趋紧。在发展方面,住房公司可能会在土地占用方面持谨慎态度,开始走低,竣工趋势将继续发展,建设的总体重点将向后移动。我们认为,土地购置费是短期内房地产投资的主要风险点。建筑工程投资可以在短期内保持增长的弹性,但随着竣工速度的加快,从年底到明年第一季度,建筑项目仍有快速下降的风险;第四季度,随着项目的完成,安装工程投资加速,投资阻力开始趋于收敛。我们估计,2019年第四季度房地产投资的同比增长率可能会下降至4%左右(前值:9.3%),累计投资的同比增长率将下降至大约9%。

(原标题:华泰证券:“建鼎捷牛”看房地产投资)

(编辑器:DF513)